隨著2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的落幕，2018年中國經(jīng)濟(jì)的宏觀政策基調(diào)已然清晰。會議明確提出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。這一系列表述，不僅為房地產(chǎn)市場指明了方向，更標(biāo)志著一個以‘房住不炒’為核心、金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系深度調(diào)整的房地產(chǎn)金融新時代正式開啟。在這一宏大背景下，資產(chǎn)管理行業(yè)也面臨著前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，一場深刻的變革正在醞釀。

一、政策定調(diào)：從短期調(diào)控到長效機(jī)制建設(shè)

與以往相比，本次會議對房地產(chǎn)的論述更側(cè)重于長期性和制度性。會議將‘加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)’列為2018年重點(diǎn)工作之一，這意味著房地產(chǎn)市場的治理思路正從依賴周期性的行政調(diào)控，轉(zhuǎn)向依靠土地、金融、稅收、立法等基礎(chǔ)性制度安排。在金融領(lǐng)域，‘管住貨幣供給總閘門’的提法，明確了穩(wěn)健中性的貨幣政策取向，意在從源頭上控制流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模，遏制資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。這要求房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式必須告別過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的粗放路徑，金融資源的配置將更加注重服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國家戰(zhàn)略。

二、房地產(chǎn)金融的新生態(tài)：多元化與規(guī)范化并行

新時代的房地產(chǎn)金融，正呈現(xiàn)出鮮明的‘破舊立新’特征。

一方面，傳統(tǒng)的開發(fā)貸、個人住房按揭貸款等通道受到嚴(yán)格管控。金融機(jī)構(gòu)的信貸資源將更多向租賃住房、保障性住房等政策鼓勵領(lǐng)域傾斜。會議特別強(qiáng)調(diào)‘發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃’，這無疑將催生巨大的金融需求，推動REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、資產(chǎn)證券化、專項(xiàng)債券等創(chuàng)新金融工具的發(fā)展，為房地產(chǎn)市場注入新的流動性來源。

另一方面，金融強(qiáng)監(jiān)管的態(tài)勢將持續(xù)。旨在化解重大風(fēng)險、規(guī)范資管業(yè)務(wù)的系列政策（如資管新規(guī)）將深刻改變房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境。非標(biāo)融資、通道業(yè)務(wù)受到嚴(yán)格限制，推動房地產(chǎn)融資向標(biāo)準(zhǔn)化、透明化轉(zhuǎn)型。這迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，更加重視現(xiàn)金流管理和內(nèi)生性增長，也促使金融機(jī)構(gòu)提升真正的資產(chǎn)識別和風(fēng)險管理能力。

三、資產(chǎn)管理的機(jī)遇與重構(gòu)：從“影子銀行”到“真資管”

房地產(chǎn)金融的變局，直接牽動著資產(chǎn)管理行業(yè)的神經(jīng)。過去，大量銀行理財、信托計劃、資管產(chǎn)品通過各種通道流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，構(gòu)成了規(guī)模龐大的“影子銀行”體系。在新時代的監(jiān)管框架下，這一模式難以為繼。

資產(chǎn)管理行業(yè)正面臨根本性的重構(gòu)：

1. 業(yè)務(wù)模式之變：剛性兌付被打破，凈值化管理成為主流。資管機(jī)構(gòu)必須提升其真正的投資管理能力，從簡單的信貸通道角色，轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽繉I(yè)研究、資產(chǎn)配置和風(fēng)險定價來獲取收益。
2. 資產(chǎn)配置之變：投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的非標(biāo)資產(chǎn)收縮，促使資管機(jī)構(gòu)必須開拓新的資產(chǎn)類別。符合政策導(dǎo)向的租賃住房資產(chǎn)、經(jīng)過規(guī)范化的不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品（如類REITs、CMBS）、以及參與城市更新、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的股權(quán)投資，將成為重要的資產(chǎn)配置方向。
3. 角色定位之變：資產(chǎn)管理不再僅僅是融資工具，更是連接居民儲蓄、機(jī)構(gòu)資金與實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的橋梁。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其角色應(yīng)是助力建立健康長效的市場機(jī)制，通過專業(yè)運(yùn)作盤活存量資產(chǎn)，服務(wù)住房保障和消費(fèi)升級，分享不動產(chǎn)長期穩(wěn)定運(yùn)營帶來的收益。

四、展望：在回歸本源中開啟新篇章

2018年，作為房地產(chǎn)金融新時代的開啟之年，陣痛與希望并存。短期內(nèi)，行業(yè)將經(jīng)歷融資渠道收窄、資金成本上升的考驗(yàn)，部分高杠桿企業(yè)可能面臨流動性壓力。但長遠(yuǎn)觀之，這正是中國房地產(chǎn)市場和金融體系走向成熟、回歸本源的必經(jīng)之路。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，核心競爭力將從“獲取金融資源的能力”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)運(yùn)營和管理的能力”。對于金融機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)管理公司而言，核心競爭力將從“監(jiān)管套利和規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“風(fēng)險定價和主動管理”。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)，如同一座燈塔，照亮了方向。一個更加理性、穩(wěn)健、注重長期價值的房地產(chǎn)金融市場正在形成，一個真正以“受人之托、代人理財”為使命的資產(chǎn)管理行業(yè)正在重生。這場深刻的變革，不僅關(guān)乎行業(yè)格局的重塑，更關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與金融體系的長期穩(wěn)定。新時代的大門已經(jīng)打開，唯有主動適應(yīng)、深耕價值者，方能于變局中開新局，在回歸本源中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。