隨著2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的落幕,2018年中國經(jīng)濟(jì)的宏觀政策基調(diào)已然清晰。會議明確提出,要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度,完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。這一系列表述,不僅為房地產(chǎn)市場指明了方向,更標(biāo)志著一個以‘房住不炒’為核心、金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系深度調(diào)整的房地產(chǎn)金融新時代正式開啟。在這一宏大背景下,資產(chǎn)管理行業(yè)也面臨著前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn),一場深刻的變革正在醞釀。
一、政策定調(diào):從短期調(diào)控到長效機(jī)制建設(shè)
與以往相比,本次會議對房地產(chǎn)的論述更側(cè)重于長期性和制度性。會議將‘加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)’列為2018年重點(diǎn)工作之一,這意味著房地產(chǎn)市場的治理思路正從依賴周期性的行政調(diào)控,轉(zhuǎn)向依靠土地、金融、稅收、立法等基礎(chǔ)性制度安排。在金融領(lǐng)域,‘管住貨幣供給總閘門’的提法,明確了穩(wěn)健中性的貨幣政策取向,意在從源頭上控制流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模,遏制資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。這要求房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式必須告別過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的粗放路徑,金融資源的配置將更加注重服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國家戰(zhàn)略。
二、房地產(chǎn)金融的新生態(tài):多元化與規(guī)范化并行
新時代的房地產(chǎn)金融,正呈現(xiàn)出鮮明的‘破舊立新’特征。
一方面,傳統(tǒng)的開發(fā)貸、個人住房按揭貸款等通道受到嚴(yán)格管控。金融機(jī)構(gòu)的信貸資源將更多向租賃住房、保障性住房等政策鼓勵領(lǐng)域傾斜。會議特別強(qiáng)調(diào)‘發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃’,這無疑將催生巨大的金融需求,推動REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)、資產(chǎn)證券化、專項(xiàng)債券等創(chuàng)新金融工具的發(fā)展,為房地產(chǎn)市場注入新的流動性來源。
另一方面,金融強(qiáng)監(jiān)管的態(tài)勢將持續(xù)。旨在化解重大風(fēng)險、規(guī)范資管業(yè)務(wù)的系列政策(如資管新規(guī))將深刻改變房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境。非標(biāo)融資、通道業(yè)務(wù)受到嚴(yán)格限制,推動房地產(chǎn)融資向標(biāo)準(zhǔn)化、透明化轉(zhuǎn)型。這迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表,更加重視現(xiàn)金流管理和內(nèi)生性增長,也促使金融機(jī)構(gòu)提升真正的資產(chǎn)識別和風(fēng)險管理能力。
三、資產(chǎn)管理的機(jī)遇與重構(gòu):從“影子銀行”到“真資管”
房地產(chǎn)金融的變局,直接牽動著資產(chǎn)管理行業(yè)的神經(jīng)。過去,大量銀行理財、信托計劃、資管產(chǎn)品通過各種通道流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,構(gòu)成了規(guī)模龐大的“影子銀行”體系。在新時代的監(jiān)管框架下,這一模式難以為繼。
資產(chǎn)管理行業(yè)正面臨根本性的重構(gòu):
四、展望:在回歸本源中開啟新篇章
2018年,作為房地產(chǎn)金融新時代的開啟之年,陣痛與希望并存。短期內(nèi),行業(yè)將經(jīng)歷融資渠道收窄、資金成本上升的考驗(yàn),部分高杠桿企業(yè)可能面臨流動性壓力。但長遠(yuǎn)觀之,這正是中國房地產(chǎn)市場和金融體系走向成熟、回歸本源的必經(jīng)之路。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,核心競爭力將從“獲取金融資源的能力”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)運(yùn)營和管理的能力”。對于金融機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)管理公司而言,核心競爭力將從“監(jiān)管套利和規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“風(fēng)險定價和主動管理”。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào),如同一座燈塔,照亮了方向。一個更加理性、穩(wěn)健、注重長期價值的房地產(chǎn)金融市場正在形成,一個真正以“受人之托、代人理財”為使命的資產(chǎn)管理行業(yè)正在重生。這場深刻的變革,不僅關(guān)乎行業(yè)格局的重塑,更關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與金融體系的長期穩(wěn)定。新時代的大門已經(jīng)打開,唯有主動適應(yīng)、深耕價值者,方能于變局中開新局,在回歸本源中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
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更新時間:2026-01-07 15:29:06